⚠ Remarque préalable : Pour les besoins de la démonstration, l’exemple qui suit est nécessairement simplifié.
👪 Imaginons un couple, entre 41 et 50 ans, qui possède un appartement d’une valeur de 300 000€, et qu’il loue.
Ce couple a un enfant et veut lui donner l’appartement.
Examinons deux possibilités de donations :
1️⃣ Donation pleine et entière
2️⃣ Donation de la nue-propriété
⚠ Dans les deux cas, l’enfant va bénéficier d’un abattement total de 200 000€ (100 000€ par parent) avant calcul des droits de donation.
Dans le cas 1️⃣ (donation pleine et entière), les droits seront calculés sur une base de 100 000€ (300 000€ – 200 000€ d’abattement).
L’enfant aura à payer environ 18 200€ (ces droits peuvent être pris en charge par le couple).
Par ailleurs, le couple perd le bénéfice du loyer, ce qui peut le pénaliser s’il a besoin de ces revenus.
Dans le cas 2️⃣ (donation de la nue-propriété), les droits seront calculés selon un barème qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier (en l’occurrence, le couple).
Ainsi, la valeur fiscale de la nue-propriété de l’appartement sera de 120 000€ (nue-propriété valorisée à 40% de la pleine propriété pour la tranche d’âge du couple).
L’abattement de 200 000€ étant supérieur à la valeur fiscale de la nue-propriété, l’enfant n’aura aucun droit à payer.
Par ailleurs le couple continuera à toucher les loyers de l’appartement car il est usufruitier. Il n’aura donc pas de perte de revenus.
⚠ A noter : Au moment du décès du 2ème conjoint, l’enfant deviendra pleinement propriétaire de l’appartement sans avoir à payer de droits supplémentaires.