Aujourd’hui, parlons de l’achat en usufruit de parts de SCPI de rendement pour faire fructifier la trésorerie excédentaire de votre entreprise.
Pour mémoire, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) de rendement :
- Collectent l’argent d’investisseurs comme vous et moi
- Investissent dans l’immobilier professionnel (bureaux, entrepôts, locaux de commerce, etc.)
- Louent ces biens immobiliers
- Reversent un loyer aux porteurs de parts (votre entreprise)
Quel est l’intérêt pour votre entreprise ?
- Elle fait travailler sa trésorerie excédentaire
- Elle achète les parts de SCPI avec une décote importante
- Elle touche la totalité des loyers (alors qu’elle n’est qu’usufruitière !)
- Elle peut amortir les parts de SCPI inscrites à son bilan
En quoi est-ce plus intéressant que d’acheter en pleine-propriété ?
Prenons un exemple :
- Trésorerie excédentaire : 50 000€
- Durée de placement souhaitée : 3 ans
- Taux de rendement de la SCPI : 6%
- Valeur de l’usufruit sur 3 ans : 14% de la pleine propriété
- Formule du rendement annualisé :
(Valeur de fin / Valeur de début)^(1 / Nombre d’années) – 1
👉 Achat des parts en pleine-propriété
- Investissement : 50 000€
- Revenu brut sur 3 ans : 9 000€ (50 000€ x 6% x 3)
- Revenu imposable : 9 000€
- Impôt sur les sociétés : 2 250€ (9 000€ x 25%)
- Revenu net sur 3 ans : 6 750€ (9 000€ – 2 250€)
- Rendement annualisé net : 4,31% ((56 750€ / 50 000€)^(1 / 3) – 1)
👉 Achat des parts en usufruit
- Investissement : 7 000€ (50 000€ x 14%)
- Revenu brut sur 3 ans : 9 000€ (50 000€ x 6% x 3)
- Amortissement sur 3 ans : 7 000€
- Revenu imposable : 2 000€ (9 000€ – 7 000€)
- Impôt sur les sociétés : 500€ (2 000€ x 25%)
- Revenu net sur 3 ans : 8 500€ (9 000€ – 500€)
- Rendement annualisé net : 6,69%
((8 500€ / 7 000€)^(1 / 3) -1)
La différence de rendement (6,69% en usufruit contre 4,31% en pleine propriété) s’explique, d’une part, du fait d’un investissement initial beaucoup plus faible et, d’autre part, par la capacité d’amortir cet investissement (ce qui diminue considérablement le montant de l’IS).
Remarques importantes :
- A l’issue de la période de démembrement (3 ans dans notre exemple), l’entreprise cesse de toucher les loyers car les parts de SCPI en usufruit sont totalement amorties.
- Le placement en parts de SCPI n’est pas sans risque. En effet, le montant des loyers peut varier selon différents facteurs (marché de l’immobilier professionnel, défaillances des locataires, etc.). La performance espérée peut ne pas être atteinte.
Cependant :- Investir dans des SCPI diversifiées (tant géographiquement que dans la typologie des biens immobiliers) permet de limiter le risque
- Les SCPI louent leurs biens dans le cadre de baux commerciaux 3/6/9, ce qui donne de la visibilité sur les loyers
- Pour lisser la performance et diminuer le risque, les SCPI peuvent utiliser leurs réserves (appelées « report à nouveau »)
- Enfin, si les biens acquis par la SCPI sont situés à l’étranger, l’investisseur est redevable de la fiscalité en vigueur dans le pays de résidence des biens (et non plus à l’IS en France).
En moyenne la fiscalité est de 19% en Europe, ce qui augmente mécaniquement la rentabilité de l’investissement.